Что не так с ОСИ?

С января 2020 года вступили в действие поправки в Закон РК «О жилищных отношениях», согласно которым с 1 июля этого года должны быть упразднены кооперативы собственников квартир, а каждому многоквартирному жилому дому нужно уйти в «свободное плавание». Рудненский правозащитник в сфере ЖКХ и гражданских отношений Михаил Утробин считает, что это больше похоже на утопление: реформаторы накинули нам на шею веревку с булыжником…

Ниже приводим письмо Михаила Утробина:

В прошлом году на страницах газеты «Хорошее дело» (№ 14 от 07.04.2021г.), я изложил свое личное мнение по реформам ЖКХ с 1997 года по 13.05.2020 года, не конкретизируя реформы ЖКХ с 13.05.2020 года, с момента вступления изменений и дополнений в Закон «О жилищных отношениях» от 16.04.1997г. Для удобства и отличия вновь действующего Закона буду называть его «Новый Закон», оставляя основную мою мысль о том, что «Новый Закон» исключил обязанность местной исполнительной власти произвести первичную государственную регистрацию в органах юстиции права собственности каждого собственника квартиры на долю общедомового имущества отдельно взятого многоквартирного дома, возложив эти обязанности на инициативную группу, избранную в каждом многоквартирном доме (ст. 31 «Нового Закона»). Не беря во внимание вновь построенные дома, где регистрацию должны производить заказчик или другое лицо.

Разберем полномочия инициативной группы подробнее (ст. 42). Нам предлагает новую форму собственности: объединения собственников имущества - ОСИ и простое товарищество – ПТ.

Объединение собственников имущества в силу требования
ст.23 Конституции РК является «Общественным объединяем», и его деятельность должна регулироваться ст.106 ГК «Общественные объединения» и Законом «Об общественных объединениях», (но никак не законом «О жилищных отношениях»), а именно смотрите требования
ст.106 ГК РК: «члены общественного объединения не имеют прав на переданное ими, этим объединениям, имущество». Они не отвечают по обязательствам Общественного объединения. Более того, согласно требованиям Закона «Об общественных объединениях» (ст.10), установлено, что «учредителями общественного объединения является инициативная группа, не менее 10 человек». При этом после регистрации ОО, в форме юридического лица, учредители становятся членами ОО.

Вывод первый: инициативная группа вправе зарегистрировать ОСИ только как юридическое лицо, в рамках ст. 35 ГК РК (правомочность юридического лица).

Регистрация прав коллективной собственности «кондоминиума» регулируется Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (ст.20,21,39), а государственная регистрация прав на земельный участок (под многоквартирным домом) регулируется Земельным кодексом РК. При этом учитывая, что каждый собственник квартиры, входящий в коллективную форму собственности, зарегистрировал право только на свою квартиру, то в силу требований п.8 ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», должен выдать «инициативной группе», доверенность, заверенную нотариусом (с оплатой нотариуса).
Вывод второй: требования ст.42 «Закона» не может распространяться на отношения КСК и собственников квартир, сложившиеся до 13.05.2020 г., в силу требования ст.77 Конституции РК и Закона «О правовых актах» устанавливающих, что «Законы, устанавливающие новые обязанности на граждан, обратной силы не имеют»

Теперь подробнее о Простом товариществе. В силу требования ст. 228 ГК РК простое товарищество не является юридическим лицом. Следовательно, его регистрация (как юридическое лицо) не предусмотрена Законом «О Государственной регистрации юридических лиц», а такие в форме кондоминиума, т.к. деятельность простого товарищества должна осуществляться на основании договоров, заключенных между гражданами (п.2 ст.228 ГК РК) для достижения общих целей, участники договора должны внести свои квартиры, кроме общедомового имущества.
Отсюда следует, что общедомовое имущество должно иметь собственника, чтобы его можно было включать в договор. Вопрос к реформаторам: кто обязан зарегистрировать кондоминиум для образования простого товарищества, если эта обязанность местной власти исключена из «Нового Закона»? Данное требование в форме ПТ не может распространяться на ранее сложившиеся жилищные отношения, согласно нормам Конституции и Закона «О правовых актах».

«Новый Закон» (ст.6) закрепляет понятие «Управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума» и возлагает новую обязанность на жильцов многоквартирного дома (каковой является объектом кондоминиума, см. ст. № 1) избрать совет дома. При этом ст.31 Закона «Образование, государственная регистрация и прекращения кондоминиума» возлагает регистрацию кондоминиума на заказчика или застройщика, за счет их средств, после окончания строительства многоквартирного дома, а местные исполнительные органы (п.4 ст.21) обязаны за счет средств местного бюджета обеспечить техническое обследование уже построенных жилых домов (с определением общего имущества объекта кондоминиума и сформировать документы для государственной регистрации кондоминиума), а государственная регистрация возложена на «инициативную группу» (!), следовательно местный исполнительный орган обязан подготовить необходимую документацию, предусмотренную п.5, п.6 ст.31, и передать ее инициативной группе каждого многоквартирного дома г. Рудного, а не перекладывать эти обязанности на председателя ПКСК.

Статьей 43 «Объединение собственников квартир» установлено что, «управление ОСИ осуществляет председатель и закреплены его полномочия, обязанности в том числе :     
- заключение договоров с собственниками квартир по содержанию общедомового имущества;
- заключение договор с сервисными компаниями по текущему и капитальному ремонту дома ;        
-  заключение договоров об оказании коммерческих услуг и по их оплате
(п.2 ст. 50).         

Постановлением Правительства № 1118 от 02.11.1998г. был утвержден «Перечень работ по текущему и капитальному ремонту жилых домов» (в последствии этот Перечень был включен в СНИП «Текущий и капитальный ремонт жилых домов). Было установлено что «затраты на капитальный ремонт осуществляются по проектно-сметной документации, составленной местной исполнительной властью».

Нам предлагают (ст. 50-3) для накопления денег на капитальный ремонт, открыть счет в банке, взять в займ (кредит) и взымать плату в размере
0,02 МРП (58 тенге). Текущий ремонт (крыш, подвалов, инженерных сетей и т.д.) должен производится за счет средств собственников, и эти средства должны находится на текущих счетах банков. Следовательно средства на текущий и капитальный ремонт обязаны находится в банке второго уровня.

Все вышеизложенное является заботою реформаторов о благополучии банков второго уровня. Какая же эта «Реформа ЖКХ»?

Возьмем для примера жилой дом из 90 квартир общей площадью
5000 м2, оплата в КСК составляет 30 тенге с м2. Итого ежемесячный сбор в КСК составляет (30*5000) 150 000 тенге .Эта сумма также будет собрана и при регистрации ОСИ или ПТ. Указанной суммы хватит только для оплаты самых скромных окладов председателю и бухгалтеру, содержания офиса, а на текущий ремонт денег не хватит, чтобы приобрести материалы, оплатить услуги сервисной организации по ремонту. Следовательно, необходимо будет увеличить оплату с 1 м2 в 3 раза. Итого (90*5000) 450 000 в месяц сбор на капитальный ремонт (при отсутствии проектно-сметной документации). Реформаторы уже установили 58 тенге с 1 кв. м., а в случае неоплаты – штраф, пеня и тд. Итого по факту (при КСК) 58+30=88, только с площади квартиры, а при ОСИ 58+90=148 тенге с 1 м2, не только с площади квартиры, но и общей площади жилых и нежилых помещений жилого дома. Эти суммы будут храниться в банках. На лицо лоббирование интересов банков, а не наших - жильцов многоэтажек.

Далее, «Правилами предоставления коммунальных услуг», утвержденными Правительством РК от 2015 года утвержден «Перечень коммунальных услуг» - эта услуги тепло-, водоснабжения, электроснабжения, вывоз мусора. В городе Рудном эти услуги оказывают монополисты. Их деятельность регулируется Законом «О естественных монополиях», устанавливающим, что «вышеуказанные услуги должны оказываться по индивидуальным Типовым договорам, утвержденным Правительством РК», такие индивидуальные договоры имеют все собственники квартир по видам коммунальных услуг. Причем, многие из которых оплату производят по счетчикам, следовательно:

Во-первых: председатель ОСИ обязан будет расторгнуть все ранее заключенные договоры, но на каком основании? И как это сделать в отсутствии доверенности от каждого собственника?
Во-вторых: председатель ОСИ не является услугодателем коммунальных услуг, следовательно не вправе заключать договор с собственником квартиры, в том числе и на оплату коммунальных услуг.    
В-третьих: эта схема по оплате коммунальных услуг один в один совпадает с российской системой ЖКХ в которой, один дом - это ТСЖ. Выходит что наши реформаторы скопировали эту реформу, как и пенсионную реформу
у Чили, образования у Европы и тд. Но не пора ли иметь что-то свое?

В-четверых: особого внимания требует «энергоснабжение каждого ОСИ (жилого дома)». Согласно требованиям «ПТЭ и ПТБ электроустановок потребителей», которые распространяются на жилые дома, электроприёмники внутриквартирных сетей должны соответствовать нормам ПУЭ (Правила устройства электроустановок). В каждом доме должны быть ответственные за электрохозяйство ОСИ лица, проще говоря - электрики. В настоящее время по каждому КСК это требование выполнено, но, когда в городе появится около 700 ОСИ, откуда для каждого брать деньги на оплату этих специалистов, господа реформаторы?

В старой редакции Закона «О жилищных отношениях» нам предлагали формы управления: КСК, управление третьим лицами, иные формы, не запрещенные законодательством. Считаю, что новые ограничения прав противоречат п.3 ст.39 Конституции, и данная статья (42) требует пересмотра.

Сегодня нам, собственникам квартир, предлагают две формы (ОСИ и ПТ), а ст. 45 устанавливает понятие «имущество КСК», ст. 46 «Устав КСК», ст. 48 «Правление и председатели КСК», ст.50-1 «Права КСК», ст. 51 «Прекращение КСК». Считаю, что новый закон не запрещает формы управления «кооператив собственников квартир», тогда для чего эта истерика в СМИ по поводу ликвидации КСК с 1 июля 2022 года?  

Господа реформаторы, излагая на страницах газеты свое личное мнение, я не ставил задачу уличить вас в не компетенции или лоббировании чьих-то (но не народа) интересов, однако вывод из всего мною изложенного следует о том, что «Новый Закон» требует обязательной доработки с учетом требований всех нормативных актов и Конституции.

- Отдельно я хочу разъяснить, что же такое кондоминиум на самом деле, время пришло. Откроем Гражданский Кодекс РК, статья 209 гласит, что «Собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности». Это коллективная собственность, которая в обязательном порядке должна регистрироваться в органах юстиции на основании Закона о регистрации недвижимого имущества. Пока кондоминиум не зарегистрирован, ни о какой коллективной собственности речи быть не может. Но это не главное, самое важное указано в статье 212: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением условий, предусмотренных статьей 216 настоящего Кодекса». А 216 статья гласит: «Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в отношении прочего имущества - в течение десяти дней со дня получения извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.  При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя».  Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.  То есть, чтобы мне, к примеру, продать свою квартиру, мне нужно получить на это согласие всех собственников квартир, а их в нашем доме 216! Вот что скрывается за определением «кондоминиум». Потому, прежде чем издавать новые законы, нужно обернуться на принятые ранее! Еще во времена приватизации квартир нужно было включать в договоры приватизации не только саму квартиру, но также лестницы, крышу, чердаки и так далее – долю каждого в общедомовом имуществе, и при последующих сделках купли-продажи вписывать это в договор, - добавил Михаил Утробин.

Нужно проводить реформы ЖКХ в интересах простого народа. Верните жилой фонд в местную коммунальную собственность с последующим капитальным ремонтом, затратами из бюджета, а затем уже с передачей  собственникам квартир. Надеюсь, меня услышали в рамках «слышащего государства». Свое мнение я изложил на праве, закрепленном Конституцией РК.

Михаил Утробин

Ранее наш портал сообщал о том, что акимат Рудного приступил к проведению заседаний рабочих групп по вопросам регистрации ОСИ и ликвидации ПКСК. Подробнее читайте здесь.

Фото: И. Старикова